Servitudes : illustration pratique pour un terrain (enclavé ?)

Par Admin | 17 mai 2021 ( Mise à jour 4 juin 2021)

Une propriétaire demande à ses voisins de lui permettre d’user de son droit de passage sur leur terrain. « Non », répondent les voisins, puisque ce droit de passage n’a pas été utilisé depuis plus de 30 ans. Sauf que son terrain est enclavé, rappelle la propriétaire, pour qui cela change tout…

Terrain enclavé : que se passe-t-il si le droit de passage n’est pas utilisé ?

En 1973, une propriétaire divise un terrain en plusieurs parcelles et les vend, en conservant une seule pour elle.

Dans l’acte de vente, il est créé une servitude de passage à son profit, sur l’une des parcelles vendues, pour lui permettre d’accéder à son terrain. Un passage qu’elle n’utilisera, en définitive, jamais…

Plus de 40 ans plus tard, en 2017, elle demande toutefois aux nouveaux propriétaires de la parcelle vendue de rétablir le passage, de manière à lui permettre d’accéder à son terrain, conformément à ce qui avait été convenu en 1973.

Ce que refusent les nouveaux propriétaires : comme cela fait plus de 30 ans que leur voisine n’a pas utilisé son droit de passage, ils estiment que la servitude créée par contrat n’existe plus.

Si la propriétaire concède ne pas avoir utilisé son droit de passage pendant plus de 30 ans, elle rappelle toutefois que son terrain est enclavé. Par conséquent, même si la servitude a été créée par contrat, elle est protégée par la loi : l’absence d’usage pendant 30 ans ne peut donc pas être invoquée pour mettre fin à la servitude.

Ce que confirme le juge : parce que le terrain est enclavé, la servitude de passage qui permet à la propriétaire de s’y rendre existe, sans que son non-usage ne la fasse disparaître. Les nouveaux propriétaires doivent donc remettre en état leur parcelle pour que le droit de passage puisse être utilisé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-15705