Clarifier les règles de représentation aux assemblées générales en cas de démembrement du droit de propriété

En cas de démembrement de propriété, les propriétaires ont, selon les situations la qualité de « nu-propriétaire » et/ou d’« usufruitier ». Ils doivent être représentés par un mandataire commun lors des assemblées générales des copropriétaires (AG).

Si aucun mandataire commun n’a été désigné, d’un commun accord ou judiciairement, le syndic est tenu de convoquer tous les propriétaires du lot. A défaut, l’AG est susceptible d’être annulée dans son intégralité.

Partant du constat que le désaccord entre les intéressés est source d’insécurité juridique, il est désormais prévu qu’en l’absence d’accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, le mandataire commun sera le nu-propriétaire.

Celui-ci a, en effet, vocation à recouvrer à terme la pleine propriété du bien, tandis que l’usufruitier n’est titulaire que d’un droit de jouissance par nature temporaire. En tout état de cause, le nu-propriétaire ne peut rien faire qui nuise à la jouissance de l’usufruitier.

Favoriser la prise de décision en assemblée générale

• Création d’un nouveau droit pour les copropriétaires

Désormais, tout copropriétaire peut solliciter la convocation et la tenue d’une AG, à ses frais, pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs question(s) ne concernant que ses droits et obligations.

Afin de prévenir le risque d’une multiplication des AG de copropriétaires au cours d’une même année, le copropriétaire demandeur devra assumer l’intégralité des frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale dont il sollicite la convocation et qui ne concerne que ses droits et obligations.

• Des décisions prises à la majorité simple

La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène et l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes relèvent désormais de la majorité simple (dite majorité de l’article 24).

• Une délégation de pouvoir supprimée

La délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel lorsque le syndicat comporte au plus 15 lots est supprimée.

Les professionnels du secteur ont expliqué que cette délégation, introduite par la Loi Alur, a conduit à faire peser sur le conseil syndical une obligation qui devrait normalement reposer sur le syndic, s’agissant de travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel.

Par le biais de ce type de délégations, le syndic s’est fait substituer dans sa gestion par le conseil syndical, alors que cela est interdit.

Ces délégations ont pu, en outre, poser des problèmes de frontières entre les attributions déléguées au conseil syndical et les pouvoirs propres du syndic en matière de suivi de certains travaux d’entretien ou de maintenance relevant du budget prévisionnel.

Lorsque le syndic est un professionnel rémunéré, il apparaît ainsi légitime qu’il assume l’intégralité de sa mission, alors que les membres du conseil syndical sont des bénévoles non rémunérés, qui ne disposent pas nécessairement des compétences requises pour assurer le suivi de travaux et contrats, en particulier dans les copropriétés de petite taille.

• Sécuriser les copropriétés

Afin de faciliter la mise en place de dispositifs automatiques de fermeture de l’entrée des immeubles en copropriété (digicode, interphone, badge, etc.), notamment pour des raisons de sécurité, la décision portant sur les modalités d’ouverture de portes d’accès aux immeubles relève désormais de la majorité absolue (dite majorité de l’article 25) en lieu et place de la double majorité (dite majorité de l’article 26).

• Le mécanisme de la « passerelle »

Le mécanisme de la « passerelle » permet de soumettre au vote à la majorité simple (ou majorité de l’article 24) certaines résolutions qui n’ont pas recueilli la majorité absolue (ou majorité de l’article 25), dès lors qu’elle a recueilli au moins le tiers des voix des copropriétaires.

Pour favoriser la prise de décision et lutter contre les effets néfastes de l’abstentionnisme au sein des copropriétés, cette procédure est désormais étendue à toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25 (majorité absolue).

Par ailleurs, le mécanisme de la « passerelle » est désormais possible pour les décisions relevant de la majorité de l’article 26 (double majorité) en procédant à un nouveau vote à la majorité absolue de l’article 25 (sauf si le règlement de copropriété l’interdit).

Enfin, le mécanisme en vigueur autorisant la convocation d’une nouvelle AG dans un délai rapproché, alors même que le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, avec un 2nd vote à la majorité simple est supprimé.

Cette 2nde hypothèse de passerelle a abouti à faire passer en force des résolutions qui n’avaient pas obtenu lors du 1er vote un seuil suffisant de voix de copropriétaires composant le syndicat en leur faveur, en engendrant des frais de convocation et de tenue d’AG, voire du contentieux supplémentaire (inscription de nouvelles questions à l’ordre du jour, modification du projet de résolution soumis au vote de la seconde assemblée générale, etc.).

• Travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées

Tout copropriétaire a désormais le droit de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le copropriétaire faisant procéder à de tels travaux exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

L’entretien des installations incombe ensuite au syndicat des copropriétaires s’il s’agit d’un élément incorporé aux parties communes et si le règlement de copropriété ne prévoit pas autre chose.

• Incitation aux travaux

Afin d’inciter les copropriétaires à entreprendre des travaux, il est désormais obligatoire d’inscrire à l’ordre du jour de l’AG appelée à se prononcer sur des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectifs sur parties privatives, la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à les financer.

Notez que les copropriétaires demeurent libres de recourir ou non à l’emprunt collectif.

• Souscription d’un emprunt collectif

Le point de départ du délai accordé aux copropriétaires pour manifester leur souhait de souscrire un emprunt collectif est harmonisé.

Afin que le délai parte au même moment pour tous les copropriétaires, le point de départ de ce délai est fixé à la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Actuellement, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG pour manifester leur volonté auprès du syndic, tandis que pour les autres copropriétaires, ayant émis un vote favorable, le délai de 2 mois court à compter de la tenue de l’AG.

La fixation d’un point de départ unique doit faciliter le recensement des copropriétaires souhaitant recourir à l’emprunt collectif et permettre au syndic de joindre au procès-verbal les informations utiles incitant l’ensemble des copropriétaires ayant des besoins de financement à se manifester.

• Changement de destination de l’immeuble

Les juges considèrent que les clauses relatives à la destination de l’immeuble contenues dans le règlement de copropriété ne peuvent être modifiées que par une décision de l’AG prise à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Cette appréciation des juges est désormais expressément prévue par la Loi.

• Encourager le vote par correspondance

Actuellement, les votes par correspondance ne donnant pas un sens précis de vote, exprimant une abstention ou portant sur des résolutions qui ont évolué de manière substantielle à l’issue des débats doivent être assimilés à un vote défavorable.

Mais, en pratique, il est difficile d’interpréter le caractère substantiel ou non de la modification apportée à la résolution. Cette règle a également pour inconvénient d’introduire une différence de traitement entre un copropriétaire s’abstenant de voter en AG (son vote est alors considéré comme « neutre ») et un copropriétaire ayant exprimé une abstention par correspondance (son vote est considéré comme défavorable).

Afin de ne pas trahir le sens du vote du copropriétaire exprimé par correspondance, il est désormais précisé que si la résolution objet du vote par correspondance fait l’objet d’un amendement en cours d’AG (quelle que soit la nature de l’amendement), le votant par correspondance qui s’est exprimé en faveur de cette résolution est assimilé à un défaillant pour la résolution concernée.

Cette précision a pour effet de permettre au copropriétaire de contester la décision.

Pour que cette précision soit applicable, un nouveau modèle de formulaire de vote par correspondance va voir le jour.

• Notification des procès-verbaux d’assemblée générale

Désormais, la notification des procès-verbaux d’AG par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants ne comprend pas les annexes au procès-verbal (ce qui inclut notamment la feuille de présence).

Sources :

• Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

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