Revenus fonciers : travaux du locataire = impôt pour le propriétaire ?

Par | 2 mars 2020 ( Mise à jour 4 mars 2020)

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration réclame au propriétaire d’un local commercial un supplément de revenus fonciers pour des travaux d’aménagements réalisés volontairement par son locataire. A tort ou à raison ?

Imposition du propriétaire : ça peut arriver !

Une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, achète un immeuble loué par un hôtel dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Suite à cette acquisition, la SCI reprend le bail à son compte, et déclare les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans le cadre de ce contrat, il est prévu que l’hôtel peut, s’il le souhaite, réaliser à ses frais des travaux d’amélioration et d’embellissement de l’immeuble, qui seront remis à la SCI, à l’issue de la location, sans qu’elle n’ait à l’indemniser.

Et conformément à cette clause, l’hôtel fait réaliser des travaux d’extension dont il assume seul la charge financière.

Quelques années plus tard, la SCI cède à l’hôtel l’usufruit temporaire de l’immeuble (c’est-à-dire le droit de jouir de l’immeuble) pour une durée de 15 ans.

Une situation dont l’hôtel tire avantage, puisqu’en application de ce contrat, il se maintient dans les lieux sans avoir de loyer à payer.

Mais une situation qui n’échappe pas aux radars de l’administration fiscale qui, à l’occasion d’un contrôle, réclame un supplément de revenus fonciers à la SCI.

Elle rappelle que :

lorsqu’un contrat de bail prévoit, en faveur du bailleur, la remise gratuite en fin de bail des aménagements ou constructions réalisés par le locataire, la valeur de cet avantage constitue un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers ;
ce complément de loyer doit être soumis à l’impôt au titre de l’année au cours de laquelle le bail commercial a pris fin.

Dans cette affaire, puisque le bail commercial a pris fin le jour où la SCI a accordé à l’hôtel un usufruit temporaire sur le local, le supplément de revenus fonciers réclamé par l’administration fiscale est bel et bien dû.

Ce que confirme le juge : la signature du contrat par lequel la SCI accorde à l’hôtel un usufruit temporaire sur l’immeuble vaut résiliation tacite du contrat de bail.

Ici, le fait que l’hôtel se soit maintenu dans les lieux est sans incidence. Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 18 février 2020, n°18LY00641