Agent immobilier : « client perdu, honoraires perdus ? »
Un agent immobilier, qui a conclu un mandat non exclusif de vente avec un client, constate que ce dernier a lui-même trouvé un acquéreur, sans passer par son intermédiaire. Mais, estimant que son client l’en a informé tardivement, il lui réclame des indemnités. Ce que refuse le client…
Agent immobilier : le client a-t-il attendu 15 jours ?
Un agent immobilier signe un mandat de vente non exclusif (également appelé « mandat simple ») avec un client. Ce dernier s’engage à informer tout de suite l’agent immobilier s’il devait trouver lui-même un acquéreur pour son bien mis en vente.
1 mois plus tard, l’agent immobilier reçoit un mail de son client l’informant que celui-ci a trouvé un acquéreur. Et une semaine après, il reçoit un courrier recommandé reprenant cette information.
Mais l’agent immobilier apprend qu’un accord entre son client et l’acquéreur a en fait été trouvé 15 jours plus tôt, seul le contenu de la clause suspensive relative aux conditions du prêt restant à négocier. Cette négociation a abouti un jour avant l’envoi du mail.
Pour l’agent immobilier, son client n’a donc pas respecté son obligation de l’informer « immédiatement » de la conclusion d’un accord avec un potentiel acquéreur, puisqu’il a attendu 15 jours avant de lui écrire un simple mail et 3 semaines pour lui envoyer un courrier recommandé.
Pour l’agent immobilier, son client n’a donc pas respecté son obligation de l’informer « immédiatement » de la conclusion d’un accord avec un potentiel acquéreur, puisqu’il a attendu 15 jours avant de lui écrire un simple mail et 3 semaines pour lui envoyer un courrier recommandé.
En conséquence, l’agent immobilier estime qu’il a droit à une indemnité correspondant aux honoraires qu’il aurait perçus si la vente s’était déroulée par son intermédiaire (on parle de « clause pénale »).
Ce que conteste le client : comme il restait un point du contrat à négocier, il estime qu’il faut considérer que l’accord n’a été conclu que la veille de l’envoi du mail.
Dès lors, en écrivant un mail le lendemain et en envoyant un courrier recommandé 7 jours plus tard, il faut considérer qu’il a informé « immédiatement » l’agent immobilier de la conclusion d’un accord avec un acquéreur sans son intermédiaire.
Ce que confirme le juge : l’agent immobilier n’a donc droit à aucune indemnité.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 janvier 2020, n° 19-14360
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